최고의 목돈이 들어가는 일: 집 구매

집을 살 때 대다수 구매자가 저지르는 흔한 실수를 확실하게 알아야 한다.

집의 주된 용도는 큰 이득을 보는 것이 아니라 거기서 사는 것임을 깨달아야 한다.
집은 대체로 그다지 좋은 투자 수단이 아니다.

금전적 측면에서 합당한 경우에만 집을 사야 한다.
적어도 집값의 20%를 계약금으로 낼 수 있어야 집을 살 생각을 하라.
매달 주택담보대출을 상환할 충분한 돈이 있어야 한다.

계산했을 때 월세와 같은 돈이라고 하더라도
사는 집은 더 좋은 집에서 살고 싶은 마음 때문에 월 상환액이 늘어 날 수 있다.

집을 사면 내 주머니에서 유지비가 나간다.
계약금을 내고 매달 총 비용을 감당할 수 없다면
저축 목표를 세우고 매달 꾸준하게 목표를 달성하기 전에는 구매를 미뤄야 한다.

가진 돈이 많지 않다면 기대를 낮추고
생애 첫 주택(행복주택, 공공임대 등)에서 시작해야 한다.

한 번 집을 사면 오래 머물러야 한다.
오래 살수록 더 많은 돈을 절약할 수 있다.

생각의 전환

집을 사는 것은 모두가 한 번은 거쳐야 하는 자연스런 단계가 아니다.
너무나 많은 사람이 반드시 집을 사야 한다는 생각에 감당할 수 없는 일을 저지른다.
집을 사면 영원히 생활방식이 바뀐다.
어떤일이 있어도 매달 대출금을 갚아야 한다.
이는 당신의 직업과 위험감수도에 영향을 미친다.
주택보유자로서 책임을 다할 준비를 확실하게 갖춰야 한다.

하지만 형편이 되고 오래 살 생각이라면 집을 사는 것은
중요한 자산을 마련하고 안정된 가정을 꾸리는 좋은 방법이다.

부동산은 대다수 개인에게 부실한 투자 수단이다

집은 1차적으로 아주 비싼 구매품이자,
2차적으로 투자 수단이다.

위험 문제
집이 당신의 최대 투자 대상이라면 포트폴리오를 얼마나 분산투자할 수 있을까?

부동산 수익률은 미미하다.
미국의 경우 1915년~2015년 집값의 연평균 상승률은 겨우 0.6%에 불과하다.

보통 집을 팔아서 돈을 벌었다고 생각하지만
부동산세, 관리비, 주식에 투자하지 않은 데 따른 기회비용을 감안하지 않았다.

사실 주식에 장기 투자했다면 부동산에서 얻은 수익을 가볍게 뛰어 넘었을 것이다.
임대가 아주 좋은 선택인 이유가 여기에 있다.
저자도 임대를 선택했다.

집을 사는 것이 항상 나쁜 선택이 아니다.
다만 투자 수단이 아니라 구매품이라고 생각해야 한다.

자료를 조사하고 협상하라.
그리고 임대 같은 대안을 파악하라.

보유 vs 임대: 놀라운 수치들

임대가 집값이 비싼 지역에 사는 많은 사람에게 실제로 현명한 선택인 이유는 많다.

임대가 자산을 확보하지 못하기 때문에 '돈을 버리는 짓'이라는 생각부터 버리자.

임대를 하면 매입가, 계약금, 부대비용, 대출 이자, 세금, 관리비, 수리 및 개조 비용 등을 낼 필요가 없다.

요점은 그 돈을 투자하는 것이다.

정리 : 보유 vs 임대

보유하게 되면 집을 커스터마이징할 생각을 하게 된다.

임대를 하면 조건에 맞춰서 살게 되고(맞는 집을 고르거나),
수리 비용은 집주인이 부담하게 하면 된다.

임대를 하면 월세를 내야 하지만,
보증금을 제외한 목돈으로 투자할 수 있게 된다.

보유시 이 목돈을 투자하지 못한 데 따른 기회비용까지 발생한다.

보유시 집 값은 늘 오른다고 가정해도 더 좋은 집으로 가려고 할 때
여전히 추가 대출 혹은 목돈이 들어간다.
수리 및 개조비용 역시 추가로 불시에 들어 간다.

노후에 작은 집으로 옮기지 않는 이상 수익실현이 될 수 없다.

집 구매 요령

집값의 20%를 계약금으로 내고,
30년 동안 고정금리로 주택담보대출을 받고,
매달 총 비용이 수입의 30%를 넘지 말아야 한다.

약간 무리하는 건 괜찮지만 실제로 감당할 수 있는 수준을 넘어서면 안 된다.
애초에 잘못된 결정을 내리면 계속 고생하게 된다.

주택 구매에 대한 정부 혜택을 확인하라.

주택 담보 대출 중도상환은 하지 않는 편이 낫다.

한 달에 100달러를 추가로 상환하는 경우와 그 돈을 수익률이 8%인 인덱스 펀드에 투자하는 경우를 비교했다. 20년에 걸쳐 따져본 결과, 펀드에 투자하는 쪽이 항상 더 이득이었다.
<컨슈머 리포트>

주택 보유에 대한 속설

집값은 항상 오른다.
(혹은 집값은 10년마다 두 배로 뛴다.)
-> 물가상승률과 세금, 다른 비용을 감안하면 집값은 오르지 않았다.
-> 겉으로 드러나는 금액을 보면 오른 것 같지만 이면을 살펴야 한다.

레버리지 투자로 돈을 불려야 한다.
-> 레버리지는 집값이 떨어질 경우 반대로 작용할 수 있다.

주택담보대출 상환금은 세금 공제(소득 공제) 혜택을 받으므로 돈을 많이 아낄 수 있다.
-> 관리비, 개조비 등을 따지면 집을 보유한 데 따른 지출은 임대하는 데 따른 지출보다 훨씬 크다.

세금 공제 혜택은 좋지만 사실 집을 사지 않았다면
나가지 않았을 지출에 대해 세금을 아끼는 것일 뿐이다.